从此，中国的对外开放走向了一个崭新的高度，对经济社会发展产生了全面而深远的影响。

中国大量企业的盈利模式 是以经济的快速扩张为条件，并建立在不断融资的基础上的，一旦这个条件不再，其盈利能力模式就会瞬间崩溃。一位从事商业地产的年轻商人告诉笔者，他亲眼目睹一些商业地产商为了卖出商铺，承诺给购买者10%的年租金回报。

在这种情况下，利率上调几个点，就可能引发房地产开发商普遍的流动性和债务 危机。经济政策的两难正如热恋会让情人们智商降低一样，繁荣也可以让人迷狂。从2007年货币政策的紧缩开始，其间经过全球金融危机，中国的经济政策几经摇摆，方向变化之频繁，幅度变化之激进，已经远远超过过往任何时期。这些企业显然是受到了2009 年之后虚假繁荣的迷惑，2009年之后中国经济迅速反弹，使得许多投资者和企业家真的认为，中国的高速增长可以脱离地球引力，永不落幕。结果，不仅以前的调控成果全面丧失，房价反而在其后的一年中翻倍。

在《2010年中国交通运输业发展报告》中，中 国民生银行测算：中国铁道部资产负债率将超过70%，每年利息支出将超过1000亿元。实体经济的分散性，决定了其遭遇危机的时候，远不像高集中度的金融机构那么容易实施救助，而且它不仅仅是短期的流动性危机，而是流动性危机与盈利能力的危机综合。其中土地出让价格下调幅度达17.4%，土地出让数量下降幅度达13.1%。

根据公开数据，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。地产商一方面借房价下降尽可能扩大销售、清理存货、回笼现金。以北京为例，2010年土地收入占当年财政收入比例已经接近70%。据国家统计局发布的数据，与9月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个……与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。

综合这些分析，我们的看法是：第一，综合运用地方债务平台、开征房产税和提高地方财政支出效率这三个工具，可能是恰当的政策选择。这些事实证实了我今年11月初的预期，楼市降价，不太可能是个别企业的行为，一定是全行业的行为。

鉴于调控之前，政府的土地出让金和房地产相关税费占到房价的约四成。经年的房地产调控，终于见到成效了。这样看来，成为征税对象的房产只是全部住房中的一小部分。因此地方财政举债的空间似乎已经非常有限。

在广州，流标率更高，达到84%。不一定是个别地区的行为，可能是全国性的行为。因此随着房价下行、开发商减少土地采购，将导致地方政府土地出让呈现出价量齐跌的态势。已经在上海、重庆等地试行近一年的房产税，将兼具财政增收和调节楼市的双重功能。

对家庭拥有的超过一套的房产、针对超过正常居住标准的房产征税，可能是比较恰当的。地方政府的债务融资平台，似乎是第二个可资选择的渠道。

地方各级政府的债务余额为财政收入的2.64倍，为2010年GDP的27.50%。房价下降似乎不仅仅是一线城市的事情。

几个重点城市土地供应和情况更加严重。由全部住房中的一小部分来弥补减少的土地出让金，税率之高，可能会出乎我们的想象。但是，根据国家审计署公布的报告，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。11月1日至20日，上海市推出11幅地块，有7幅地块流标，流标率高达64%。因此，依靠开征房产税来补偿减少的土地出让金，几乎不太可能。也正是担心地方政府为了规避可能出现的支付困难而放松房地产调控政策的执行力度，住建部向地方政府知会，不对已出台的地方调控政策进行方向性调整。

如果靠举债来弥补土地出让金的减少，似乎和高房价一样，极有可能透支未来，只不过是延缓地方财政支付困局的出现。土地出让收入占地方财政收入的比重如此高，随着房价下降，地方财政收入必然会随之下降，地方财政必然会遭遇支付困难。

(作者为中央财经大学教授) 进入专题： 房地产调控 土地财政 。如图表1所示，根据我们的测算，我国主要城市房价的40%以土地出让金和房地产相关的税收等方式，形成地方政府的财政收入。

对于这样一项涉及众多百姓的税制，恐怕不是短期内能够出台的，因此用开征房产税来弥补减收的土地出让金，怕是有些远水解不了近渴。另一方面，在市场观望气氛凝重、价格可能持续下跌的背景下，开发商拿地也更加谨慎了。

第二，按照房产税征收额至少能够满足地方政府新增债务的利息支出这一原则，控制地方政府的增量债务水平。超过这一水平的债务，是不可持续的。财政支出无疑又具有很强的刚性，民生支出、城市建设、三公支出，恐怕哪一项要压缩都不容易。第三，前些日子坊间热议的地方政府不得不在近期确定超过3.5万亿财政资金的去向，即表明地方政府财政支出效率还有很大的改进空间。

如果对所有新成交的房产进行征税，并且总的税额足以弥补因房价下降而减少的土地出让金，老百姓虽然支付的不含税房价较低，但加上房产税之后的含税价，总体来看，和调控之前的房价并无区别，这显然与房价调控的政策初衷是相悖的。据人民网的统计，截至11月15日，北京住宅类土地成交额……同比下降超过60%。

据测算，地方的财政收入里面，土地出让金和房地产税收一般会占到40%~70%。既然中央政府决心把房地产调控进行到底，如图表1所示，解决地方财政可能出现的失衡也就只有开辟其他收入来源、节制财政支出两种可能的路径了

如果从目标到手段都在不断走向善治（good governance），那么就可能会把中国社会引向长治久安的发展态势。在此，我们可以深入梳理出一下善治的思路，明确善治还需要从哪些方面努力。

李嘉图给朋友的书信里说，他的利润来自廉价的劳动力。不论是否承认这是一个自由主义者在知难而求进的情况下，对社会主义者的妥协或者兼容并蓄，凯恩斯对包括自己在内的创新思想者，给了如此评价：从长期看，比既得利益更强大、更危险的是思想，无论正与邪。社会和谐和长治久安，必然要求经济、社会的全面善治。而第二种要实现权威的社会体，比如英国的议会制和选举制。

这反映的是，中国的治理探索，有时候是一个用结果来反证过程、追求实事求是原则的科学发展模式。在已经可以预见的稳中求进的2012年，上上下下守住一个乐观的心态同时，不放松各自份内的求稳或者求进的匹夫之责，一年后国内民生、经济和社会的发展结果很可能比大家预期的还要好。

和经济治理类似，能在多大程度上援引包容性和兼收并蓄，很可能也决定了中国社会治理的成果。来源:21世纪经济报道 进入专题： 中央经济工作会议 。

也就是说，从结果能证明经济和社会全面治理得很好。包容不同的思想和讨论，是善治最能够仰仗的强大力量，这种包容存在凯恩斯所说的风险性，但它是相对其他风险更小的风险。

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